O mercado imobiliário é um dos que mais cresceram nos últimos anos, sendo que a procura de imóveis para alugar acompanhou esse crescimento.

Mas afinal, o que é a locação de imóvel?

A locação de imóvel trata-se de um negócio jurídico, no qual uma das partes cede à outra o usufruto de um bem imóvel de sua propriedade em troca de um pagamento.

Nessa relação temos duas figuras, o locador e o locatário. O locador é aquele que cede o uso e gozo de bem imóvel mediante pagamento do locatário. Já o locatário, também conhecido como inquilino, é o indivíduo que recebe do locador um imóvel, mediante um contrato de locação, obrigando-se a pagar o preço ajustado.

Tanto o locador quanto o locatário ficam confusos em relação a algumas regras no contrato de aluguel. Compreender os trâmites do processo de locação não é uma tarefa fácil, por esta razão, neste artigo, abordaremos de forma rápida e descomplicada 15 dúvidas frequentes relacionadas à locação de imóveis.

1 – O que é e quais informações o contrato de locação de imóvel precisa ter?

O contrato de locação é o contrato em que o locador se obriga a ceder ao locatário, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel, mediante certa retribuição. Trata-se de contrato bilateral(envolve uma prestação e contraprestação), oneroso(há remuneração), consensual(decorre de manifestação de vontade das partes), comutativo(cada uma das partes fazem prestações equivalentes) e não solene(de forma livre).

Com relação às informações, não existe uma regra geral. Contudo algumas informações básicas são relevantes, tais como: informações pessoais do locador e locatário, a descrição do imóvel, a duração, o valor da locação, quem se responsabilizará pelos acessórios da locação(IPTU, condomínio, água, luz e gás), entre outras.

2 – A Lei permite contrato verbal?

Sim, consoante relatado acima, o contrato de locação é um contrato não solene, ou seja, independe de qualquer formalidade para que tenha validade. Podendo revestir-se da forma que as partes escolherem, escrita ou verbal. Sendo suficiente o recibo do pagamento do aluguel para caracterizar a relação locatícia.

3 – O aluguel precisa ser pago mensalmente?

Não há relevância na periodicidade do pagamento do aluguel, que pode ser ajustado semanalmente, mensalmente ou anualmente. No entanto, é importante mencionar que no mercado costuma-se fazer o pagamento mensalmente.

4 – O locatário pode devolver o imóvel antes do prazo acabar?

Sim, entretanto deverá pagar a multa contratual, caso não haja, a que for judicialmente estipulada.

5 – Quais os tipos de garantia em um contrato de locação?

Caução(que poderá ser em dinheiro, de bens móveis ou imóveis); fiança(uma ou mais pessoas se responsabilizam caso o inquilino deixe de cumprir sua obrigação de pagamento do aluguel); seguro de fiança locatícia(funciona como um contrato de seguro convencional pago mensalmente) e cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento(investimento realizado pelo locatário ou por terceiro, cuja propriedade das respectivas cotas do fundo é cedida ao locador, possibilitando, em caso de inadimplência, a transferência das cotas para o credor).

Lembrando que é proibido exigir mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de locação.

6 – O aluguel pode ser cobrado de forma antecipada?

Não. Todavia a lei traz duas ressalvas a essa regra, permitindo essa cobrança antecipada na locação por temporada e quando a locação não estiver garantida por qualquer das modalidades(caução/fiança/seguro de fiança locatícia/cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento). Nesse último caso, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo, consoante preconiza o artigo 42, da Lei 8.245/91, a conhecida “Lei do Inquilinato”.

7 – Quem é o responsável pelo pagamento de impostos e taxas relacionados ao imóvel?

Via de regra o responsável é o locador, contudo se houver previsão expressa no contrato, esse dever poderá ser transferido ao locatário.

8 – Se o locador vender o imóvel durante o prazo da vigência do contrato?

Segundo o artigo 8º, da Lei 8.245/91, o comprador poderá denunciar a locação(pedir o imóvel), concedendo ao locatário um prazo mínimo de 90 dias para desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do bem.

9 – Em caso de divórcio dos locatários como fica a locação residencial?

A locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

10 – O locatário pode sublocar o imóvel?

Sim, desde que tenha autorização expressa do locador.

11 – Posso cobrar o aluguel em dólar?

Não, é vedado a estipulação em moeda estrangeira.

12 – O que é denúncia vazia?

É o direito que o locador tem de pedir a desocupação do imóvel locado, depois do término do prazo de locação fixado em contrato por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses, sem precisar apresentar motivo para o pedido, com previsão legal no artigo 46, da Lei n. 8245/91.

13 – O locador pode tirar o locatário do imóvel antes do fim do contrato?

Não, o artigo 4º, da Lei 8245/91, afirma que, via de regra, o proprietário não pode pedir o imóvel antes do término do contrato.

14 – O valor do aluguel será fixo?

Não, o aluguel sofre um reajuste a cada 12 meses, dependendo do índice adotado no contrato de locação. Quando o aluguel está muito acima ou abaixo do valor de mercado, pode ocorrer uma revisão da locação, para tentar alcançar um valor adequado para ambas as partes.

15 – O locatário pode reformar o imóvel alugado?

Sim, mas precisa da autorização do proprietário para fazer as modificações que pretende.

Essas são algumas dúvidas frequentes relacionadas à locação de imóveis.

Como é uma matéria extremamente abrangente, dentro de pouco tempo escreveremos mais sobre esse tema! Caso tenha gostado, compartilhe com alguém que possa ter interesse!