O mercado imobiliário efetua milhares de vendas todos os dias. Isto ocorre através da compra da casa própria, ou de um imóvel para realizar negócios, ou mesmo na compra de imóvel com o intuito apenas de investir. Pensando nisto, neste artigo, iremos dar algumas dicas sobre os cuidados necessários na hora de comprar um imóvel.

Mas, afinal, o que seria realizar um contrato de compra e venda?

O doutrinador Flávio Tartuce (2020, p. 1020), no “Manual de Direito Civil”, diz que a compra e venda é “o contrato pelo qual alguém (o vendedor) se obriga a transferir ao comprador o domínio de coisa móvel ou imóvel mediante uma remuneração, denominada preço.” (grifo nosso). Esta conceituação também pode ser encontrada no artigo 481, do Código Civil, no qual relata:

Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro (Código Civil, 2002). (grifo nosso)

Deste modo, todas aquelas situações de compra e venda vivenciadas diariamente, seja na compra de um carro ou na compra de um imóvel, possuem um contrato de compra e venda envolvido.

Assim, em razão das diversas etapas que ocorrem neste tipo de negócio jurídico, é importante destacar o que deve ser observado no momento da compra de um imóvel, para que o comprador não seja lesado e venha perder o imóvel e o dinheiro investido.

É preciso ressaltar que estas negociações sempre envolvem riscos, porém, tomados os cuidados indispensáveis antes da compra, a ocorrência destes riscos pode ser evitada. Luiz Antônio Scavone Junior (2020, p. 1468 – 1529), em sua obra “Direito Imobiliário”, demonstra alguns dos cuidados necessários a serem observados pelo comprador, vejamos alguns exemplos a seguir:

Verificar se o imóvel está com os respectivos documentos e certidões em ordem:

Inicialmente, é importante saber quais são os documentos e certidões necessários para a realização da compra, seja referente ao imóvel ou à pessoa do vendedor.

Quanto às certidões referentes ao imóvel, temos:

1. Certidão de propriedade(cópia da matrícula do Imóvel);
2. Certidão negativa de tributos municipais;
3. Certidão negativa de débitos condominiais;
4. Certidão negativa de imóveis enfitêuticos.

Em relação ao vendedor, será preciso solicitar os seguintes documentos e certidões:

1. Cópia do CPF/CNPJ;
2. Cópia do RG ou documento de identidade autenticado;
3. Certidão de nascimento atualizada;
4. Certidão negativa da Fazenda Pública Federal, Estadual e Municipal;
5. Certidão negativa do INSS;
6. Certidão negativa do FGTS;
7. Certidão da Justiça Estadual Cível (de ações e executivos fiscais);
8. Certidão negativa da Justiça Estadual Criminal;
9. Certidão negativa da Justiça do Trabalho;
10. Certidão negativa da Justiça Federal;
11. Certidões negativas dos Tabeliães de Protesto.

Verificar o risco da desapropriação:

A desapropriação trata-se da perda da propriedade, com a transferência ao Poder Público, por meio do pagamento (indenização) ao proprietário. Na possibilidade deste risco, o comprador deverá verificar se o imóvel que pretende comprar não foi declarado de utilidade pública (aqueles que são necessários para a prestação de um serviço público). Essa verificação poderá ser feita junto ao Poder Público Municipal.

Verificar se o imóvel pertence a quem se diz proprietário:

Nas relações de compra e venda, a má-fé poderá ser encontrada nas ações de alguns vendedores, que podem efetuar fraudes e lesar compradores. Pensando nisto, é indispensável analisar se o imóvel realmente pertence ao vendedor que se diz proprietário, ou se esta pessoa está autorizada a realizar a venda, por exemplo, por meio de uma procuração.

Verificar se o proprietário é moral e financeiramente idôneo:

Antes da aquisição do imóvel, também deve-se observar se o proprietário possui uma conduta moral e idônea (honesta) diante da venda, para que a compra do imóvel não seja nula ou anulável. Ou, em casos de o vendedor estar em uma má situação financeira, levar a perda do valor investido por parte do comprador. Por isso que a verificação da documentação e certidões necessárias do imóvel e do vendedor (seja pessoa física ou jurídica) é tão imprescindível.

Sendo assim, ainda que possam haver riscos, realizar a verificação dos passos acima citados poderão transmitir mais segurança ao negócio jurídico e verificar se o valor investido ao imóvel realmente valerá a pena.

Entretanto, mesmo que o comprador seja lesado, o ordenamento jurídico brasileiro traz a proteção ao adquirente que agiu de boa-fé, sendo aquele comprador que desconhece dos vícios do negócio jurídico ou possui confiança no vendedor para a realização da venda. Assim, o Código Civil expõe que:

Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.
(…)
Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.
(…)
Art. 1.201. É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa.
Parágrafo único. O possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção. (CÓDIGO CIVIL, 2002) (grifo nosso).

Muitas são as causas que podem invalidar o negócio jurídico de compra e venda de um imóvel. Portanto, se você está pensando em realizar a compra de um imóvel, fique atento aos cuidados necessários citados neste artigo.

Como é uma matéria extremamente abrangente, dentro de pouco tempo escreveremos mais sobre esse tema! Caso tenha gostado, compartilhe com alguém que possa ter interesse!

Fontes:
ESCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário: teoria e prática – 15. Ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2020.
TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil: volume único. 10. ed. – Rio de Janeiro: Forense, São Paulo: Método, 2020.