Para responder a pergunta acima, é necessário, primeiramente, entender que os conflitos estão ligados diretamente às relações humanas, seja em situações de divergências familiares ou entre a vizinhança, seja nas relações de trabalho, comerciais e outras diversas. Nestes momentos, é comum que muitos vejam como primeira opção a solução pela via judicial.

Entretanto, os métodos de resoluções foram ampliados para além da via judicial. Pensando nisto, o presente artigo demonstrará formas mais rápidas, menos burocráticas e econômicas para solucionar estes embates.

A morosidade e os altos custos nas demandas judiciais são questões que podem pesar no momento de solucionar um conflito. Isso dá pelo grande número de litígios que, segundo dados do Conselho Nacional de Justiça, só no ano de 2019, fez com que o Judiciário encerrasse o ano com mais de 77 milhões de processos aguardando decisão.

A utilização de outros métodos para solucionar conflitos colabora para o alcance de resultados mais acertados, efetivos e rápidos. Nestes casos, alguns procedimentos são usados como ferramentas para prevenir e resolver conflitos, tais como: a conciliação, a mediação e a arbitragem, sendo famosas formas de resolução por meio da via extrajudicial, proporcionando às partes inúmeras vantagens em comparação ao ingresso com um processo no Judiciário.

Mas como estes meios alternativos de solução de conflitos incidem no Direito Imobiliário? Pois bem, sabe-se que o Direito Imobiliário é uma parte do Direito Privado que regula qualquer tipo de discussão jurídica envolvendo bens imóveis, mesmo que esta relação também seja estudada por outro braço do Direito.

Portanto, existindo um bem imóvel, a controvérsia versará no campo do Direito Imobiliário, o que faz com que esta esfera tenha altas demandas no Judiciário. Como nos casos em que ocorre a inadimplência em razão do não cumprimento do contrato de compra e venda, na falta de pagamento de valores de aluguéis e financiamentos, ou em casos de conflitos entre vizinhos, condôminos, entre outros.

Por esta razão, estes três métodos alternativos de solução de conflitos acima citados são tão importantes para o Direito Imobiliário, pois através deles, as partes que necessitam de uma resolução para as suas divergências, são capazes de pôr fim aos embates de forma simples, econômica, célere e eficiente.

Sendo assim, vamos destacar a possibilidade de cada uma destas formas em conflitos imobiliários:

• Conciliação

A conciliação será utilizada em conflitos mais simples, no qual o terceiro facilitador (conciliador), atuando de maneira imparcial, fará o papel de orientar as partes, visando um possível acordo. Aqui, o conciliador poderá interferir ativamente na conciliação, apresentando orientações e sugerindo soluções. A utilização da conciliação é comum nos casos em que há, por exemplo, um conflito entre uma incorporadora e um comprador, ou diante de uma divergência numa relação consumerista.

• Mediação

A mediação é recomendada na resolução de conflitos mais complexos. Neste meio alternativo de solução de conflitos¸ o mediador irá conduzir as partes, por meio do diálogo, compreendendo os seus interesses e necessidades comuns, de modo a apresentar alternativas para que o acordo seja concretizado. Diferentemente do conciliador, o mediador não pode fazer sugestões para dar fim ao embate.

Ele terá que utilizar técnicas específicas de negociação, sendo que seu papel primordial é restabelecer a comunicação entre as partes, a fim de que elas próprias cheguem a uma solução satisfatória.

É importante ressaltar que, neste método, via de regra, as partes já possuem um vínculo anterior, como nas ações de família ou conflitos de vizinhança.

No decorrer da mediação, quando os envolvidos chegam a um acordo, é redigido o Termo de Acordo de Mediação, com a ajuda do mediador e de seus advogados, caso tenham. O documento contém os compromissos estabelecidos pelas partes, suas assinaturas e as de duas testemunhas.

Ainda, é preciso salientar que, nas relações condominiais, em razão da parcialidade dos condôminos ou do próprio síndico, a escolha da mediação tem um importante papel, visto que seu resultado é altamente satisfatório para todos os envolvidos.

• Arbitragem

Quando o conflito não se resolve de modo amigável, as partes podem ser auxiliadas pela arbitragem. Portanto, a arbitragem trata-se de um método no qual o árbitro atuará de modo colaborativo, buscando o consenso entre as partes. Entretanto, diferente do que ocorre na conciliação e mediação, pois neste tipo de abordagem, cabe ao árbitro decidir, ao final do processo, a melhor solução às partes, proferindo a chamada “sentença arbitral”.

Esta sentença tem poder de título executivo, por isso, poderá ser executada no Judiciário, além de ser hábil para inscrição, arquivamento, anotação, averbação ou registro em órgãos de registros públicos, independentemente de manifestação do Poder Judiciário.

Nos condomínios, para a utilização da arbitragem, é necessária a inclusão, na Convenção do Condomínio, da cláusula compromissória que elege a utilização desta via e não do Poder Judiciário, em caso de conflitos. Todavia, na ausência desta cláusula, a arbitragem não será impedida de ser utilizada pelos condôminos, em razão de bastar apenas a vontade das partes.

Neste sentido, podemos destacar as Cortes de Conciliação e Arbitragem em Goiás, o modelo do TJGO, criado pelo desembargador Vitor Lenza em 1997, desempenharam um ótimo papel desde sua criação. Em seus 15 primeiros anos, as 13 cortes realizavam cerca de 60 audiências mensais, sendo 97% resolvidas por meio de acordos de mediação, conciliação e arbitragem. Durante esse período, as cortes foram responsáveis por mais de 400 mil soluções no Judiciário, chegando a realizar entre 50 e 60 acordos por dia.

Da mesma forma, podemos salientar os avanços do Judiciário por meio da conciliação. Segundo dados recentes do Relatório Justiça em Números 2020, do Conselho Nacional de Justiça, no ano de 2019 foram proferidas quase 4 milhões de sentenças homologatórias de acordos, ou seja, 12,5% de processos judiciais foram solucionados via conciliação. Um ponto muito importante a ser destacado é a participação dos CEJUC’s (Centros Judiciários de Solução de Conflitos e Cidadania), aprovados como unidades do Poder Judiciário, por meio da Resolução 219/2016, que visa a solução de conflitos por meio da conciliação e mediação. Segundo dados do mesmo relatório, até o ano de 2019, os CEJUSC’s chegaram a 1.284 unidades, um aumento de 18% em relação ao último ano.

Ademais, além da figura dos conciliadores, mediadores ou árbitros, é importante destacar o papel do advogado nestes procedimentos, o qual tem a capacidade técnica para instruir seus clientes, esclarecer o funcionamento de cada método e apontar as vantagens e desvantagens do acordo proposto pela parte contrária.

Logo, quando utilizados na área imobiliária, fica perceptível as diversas vantagens destes métodos consensuais de solução de conflitos, gerando mais respeito à vontade dos envolvidos, controle sobre o procedimento (que pode ser suspenso e retomado), privacidade no rito, cumprimento espontâneo das combinações ajustadas, mais satisfação e, por consequência, rapidez e economia.

Neste artigo foi possível conhecer um pouco mais sobre os meios alternativos de solução de conflitos.

Como é uma matéria extremamente abrangente, dentro de pouco tempo escreveremos mais sobre este tema! Caso tenha gostado, compartilhe com alguém que possa ter interesse!

Fontes:

Justiça em Números 2020: nova edição confirma maior produtividade do Judiciário

https://www.cnj.jus.br/wp-content/uploads/2020/08/WEB-V3-Justi%C3%A7a-em-N%C3%BAmeros-2020-atualizado-em-25-08-2020.pdf

Corte de Arbitragem do TJGO pode ser modelo para outros tribunais

VASCONCELOS, Carlos Eduardo de. Mediação de conflitos e práticas restaurativas – 6ª Ed. – Rio de Janeiro; São Paulo: Método, 2018.