Com o avanço da vacinação e a queda do número de casos de covid-19, as férias de 2021 serão, certamente, diferentes das de 2020. Os especialistas preveem uma forte retomada do número de turistas e hóspedes pelo mundo, principalmente através do Airbnb (Air, Bed & Breakfast).

Contudo, o uso deste aplicativo não é tão simples, sabemos que viver em condomínio pode ser uma tarefa muito fácil para alguns e para outros, nem tanto. Entretanto, essa convivência pode ficar ainda mais complicada quando se fala sobre a locação de imóveis por meio do Airbnb. A repercussão acerca do assunto fez com que as demandas do Judiciário chegassem até ao STJ (Superior Tribunal de Justiça).

Assim, no artigo a seguir, vamos analisar alguns aspectos desta plataforma e como a Justiça tem entendido sobre a locação através do Airbnb nos condomínios residenciais.

COMO SURGIU O AIRBNB?

A plataforma digital surgiu em agosto de 2008, através de uma startup que operava no mercado online de hospedagem, em São Francisco, Califórnia.

O Airbnb foi criado pelos estudantes de design Nathan Blecharczyk, Brian Chesky e Joe Gebbia, a partir da dificuldade de pagarem o próprio aluguel.

Em apenas uma noite, eles alugaram cômodos do apartamento onde moravam por um preço baixo e foi nesse momento em que perceberam o quão esse serviço de hospedagem era necessário e lucrativo.

Após o plano bem sucedido, os estudantes começaram a investir na ideia, tornando o Airbnb uma das principais plataformas de hospedagem do mundo. Presente em mais de 220 países, oferece das opções mais convencionais até as mais inusitadas, como iglus, casas em árvore, barcos, entre outras.

Suas ações começaram a ser negociadas em dezembro de 2020, a 146 dólares, mais do que o dobro do preço do IPO (Oferta Pública Inicial), o que avalia a empresa em mais de 100 bi de dólares.

A plataforma faz com que pessoas de todos os lugares possam oferecer acomodações a viajantes e é uma das que mais cresce atualmente. Seja para economizar em seu orçamento ou para se hospedar em lugares mais específicos, o Airbnb tornou esta possibilidade real, oferecendo diversas acomodações por preços diversificados podendo, assim, atender a todas as necessidades.

REPERCUSSÃO DO USO DO AIRBNB NOS CONDOMÍNIOS RESIDENCIAS

O aplicativo vem sendo implementado em diversos lugares, deste modo, não demorou muito para surgir a figura da locação por Airbnb nos condomínios residenciais. Todavia, tais acontecimentos deram início a diversas discussões quanto a sua legalidade, devido às implicações jurídicas e aos riscos da utilização destas locações em lugares que foram construídos para serem residenciais, como é o caso dos condomínios.

Alguns juristas entendem que seria permitido caso fosse considerado locação de curta temporada e proibido se considerado como hospedagem.

Vale ressaltar que há decisões judiciais nos dois sentidos, o que causa certa insegurança jurídica.

Todavia, recentemente, no ano de 2021, a 4ª Turma do STJ negou provimento ao recurso de proprietários de apartamentos de um edifício, contra decisão que determinou que eles fossem barrados de oferecer hospedagem mediante locação de quartos e prestação de serviços. Na situação, as locações foram feitas pelo aplicativo Airbnb.

O caso surgiu depois dos demais condôminos reclamarem da alta rotatividade de terceiros que, inclusive, detinham a cópia das chaves do portão de entrada do edifício. No julgamento foi relatado o fato da convenção condominial prever expressamente que o uso das unidades deve ser residencial, dessa forma, a locação por Airbnb geraria o desvio de finalidade.

Nesse caso específico, o colegiado entendeu que o sistema de reserva de imóveis pela plataforma digital é caracterizado como uma espécie de contrato atípico de hospedagem e que caso a convenção de condomínio preveja a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio do Airbnb. No entanto, a convenção de condomínio poderia autorizar a utilização das unidades nessa “modalidade de aluguel”.

DIREITO DE PROPRIEDADE X CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

O direito de propriedade está descrito no artigo 5º da CF/88, em seu inciso XXII, que diz: “É garantido o direito de propriedade.” Desta forma, visa garantir que qualquer indivíduo tenha direito de possuir bens, entretanto, para ser efetivo é necessário seguir os limites impostos em lei, como a função social da propriedade.

De outro modo, a convenção de condomínio é um documento público, registrado em Cartório de Registro de Imóveis e obrigatório desde a criação de um condomínio, dispondo sobre as determinações existentes dentro da área individual de cada unidade autônoma, bem como, da área comum.

Porém, até mesmo no caso referido no tópico anterior, foi discutida a questão do direito de propriedade e da convenção de condomínio. Para alguns, a proibição da exploração econômica do próprio imóvel seria uma forma de infringir o direito de propriedade, garantido pela Constituição. Colocando-se em jogo o limite das determinações registradas na convenção condominial.

“A destinação econômica do apartamento não se confunde com atividade comercial”, entendeu o ministro Luís Felipe Salomão no julgamento do caso na 4ª Turma do STJ, dispondo que não é possível a proibição absoluta da cessão do imóvel sob a argumentação de desvio de finalidade residencial. Todavia, destaca-se que o ministro acima relatado foi vencido e o seu voto foi no sentido contrário a possibilidade dos condomínios proibirem a locação.

CONCLUSÕES

Fica claro a necessidade da regulamentação de como deve ser o uso devido da plataforma, sem que o direito de terceiros fique prejudicado. É importante lembrar que cada condomínio possui suas particularidades e sua própria convenção e regimento interno. Portanto, um condômino poderá sofrer com as penas e sanções previstas, inclusive, com a proibição do uso do imóvel para locação via Airbnb.

Para aquele que queira explorar o serviço de hospedagem em seu próprio imóvel, fique atento se na convenção de condomínio esteja claro se há a proibição ou permissão da locação de imóveis por diária. Caso não haja nenhuma restrição expressa, a melhor forma de seguir com o procedimento é notificando o síndico do condomínio e os vizinhos, prezando sempre pelo zelo e pela boa convivência entre os condôminos.

Também, e não menos importante, antes de fazer qualquer locação, é necessário informar ao indivíduo que irá locar o imóvel, se tratar de um apartamento residencial, deixando claro as determinações previstas do próprio condomínio, como o uso da área comum, som em um alto volume após o horário permitido, entre outras restrições.

Considerável ressaltar ainda que, de imediato, a decisão do STJ não tem um impacto automático para todos os casos, ela não é vinculante. Serve, porém, como um precedente que poderá ser considerado ou não em outros julgamentos.

Para quem irá “alugar” o seu imóvel nestas férias, através do Airbnb, fique atento às informações relatadas no presente artigo, para não ter quaisquer dissabores.

Como trata-se de uma matéria bastante abrangente, dentro de pouco tempo escreveremos mais sobre esse tema! Caso tenha gostado, compartilhe com alguém que possa ter interesse!